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坚持问题导向 破解物业管理难题

  2月26日,市十五届人大常委会第十九次会议对《北京市物业管理条例(草案二次审议稿)》进行了审议。共有10位常委会组成人员发表了意见,总体上认为草案二审稿已经比较成熟,同时提出了一些修改意见。

  关于应对突发事件的物业管理责任。在当前应对新冠肺炎疫情工作中,做好各小区的物业管理工作,有针对性地采取防控措施,很有必要。丛骆骆委员、许传玺委员建议,进一步完善物业管理相关主体应对突发事件的责任,明确物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府领导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作,依法落实应急预案以及各项应急措施。陶庆华委员提出,突发事件应当包括预防和应对,建议明确街道乡镇对于突发事件的预防和应对责任。常纪文委员提出,条例应当明确社区在紧急情况下组织物业开展防控行动的职责。

  关于主管部门和街道乡镇的职责规定。条例对于主管部门和街道乡镇的职责作了规定,明确物业管理涉及的专业性事务,由主管部门履行管理责任;同时,根据物业管理职能下沉的要求,推动物业属地化管理,赋予街道乡镇统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动的职责。赵丽君委员提出,住建部门作为物业行业主管部门,应当负责对物业服务企业、物业管理行业协会等进行培训,建立完善物业管理分级培训体系。丛骆骆委员提出,条例规定街道乡镇依法行使行政执法权,建立综合执法工作机制,加强对住宅小区内违法行为的巡查处理,法律责任部分应当明确街道负责的执法事项。

  关于业主委员会的产生和运行。闫傲霜副主任建议,完善业委会委员的资格条件,明确因个人原因被列为失信被执行人的,不得担任业委会委员。删去业主委员会委员人数为单数,以及户数一百户以下的住宅小区业委会可以由三人组成的规定;取消条例中候补委员的设置。明确业主委员会召开会议、决定相关事项,应当有超过半数的委员参会或签字同意。明确因健康原因连续两年无法履行职责的,委员资格终止,以便于实践操作。

  关于物业管理委员会制度。为解决当前老旧小区物业失管、业主大会和业委会成立率低等问题,条例创设了物业管理委员会制度,明确物业管理委员会的临时性、过渡性、职权有限性定位。陶庆华委员建议,条例应当明确解散物业管理委员会的时限要求,避免一段时期内业主委员会、物业管理委员会同时存在的情况。崔新建委员提出,具备成立业主大会条件但确有困难未成立,作为可以组建物业管理委员会的一种情形是否合适,还需要研究。此外,条例应当明确主管部门负责制定配套办法,对物业管理委员会的组建及运行作出具体规定。

  关于物业的使用和维护。一是关于业主的义务。李其军委员建议,明确业主向物业企业或者业委会报备房屋出租信息的义务,便于精细化、网格化管理与服务。张东宁委员建议,条例应当明确规定业主不得在电梯、楼道丢弃垃圾,或者纵容宠物遗留排泄物并拒不清理,破坏公共卫生环境。二是关于专项维修资金的使用。张东宁委员提出,专项维修资金是物业管理的“养老金”,条例应当对专项维修资金的管理和使用进行规范。强化资金使用情况的监督与公示,可以委托专业机构对其进行财务管理,对收支情况进行财务审计。同时,要注重资金使用效率,特别是遭遇安全风险需要紧急维修的情况下,要打通专项维修资金的列支渠道。三是关于住宅小区停车问题。张东宁委员提出,近年来由住宅小区停车问题引发的物业纠纷不断增长,这一方面是由于停车资源先天不足,导致供需紧张;另一方面是车位出租价格纠纷所致,建议从价格源头着手解决。

  关于法律责任。许传玺委员提出,条例规定的罚款数额应当经过严格论证,做到于法有据、轻重得当。丛骆骆委员建议,条例关于高空抛物、制造超标噪音、堆放杂物等违法行为的罚则规定,应当与正在审议的《北京市文明行为促进条例》做好衔接,在执法主体、处罚方式和处罚额度上做到协调一致。关于历史遗留问题的处理。赵丽君委员提出,北京存在大量老旧小区,产权复杂、问题多、解决难度大。需要从政策的角度出发,协调好产权单位、业主、政府之间的关系,厘清各方责任。条例应当增加对历史遗留问题的规定,做好政策储备,提高可操作性。

  关于概念表述、条文顺序和篇幅体例。赵丽君委员提出,物业活动中既有管理又有服务,建议将政府部门、基层自治组织在物业活动中的职责称为“物业管理”,将从事具体物业服务的实体、自然人统称为“物业服务人”。许传玺委员提出,条例篇幅过长,内容规定过细,可以适当精简。此外,从立法规范来说,关于物业使用人的概念以及退还违法所得不应当在附则中规定,建议对条文顺序作相应调整。


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